Verlassene Häuser kaufen in der Schweiz 2025: Praxisleitfaden zu Preisen, Finanzierung und Renovation für Ferienwohnung oder Zweitwohnsitz

Welche Objekttypen und Nutzungsmöglichkeiten bestehen 2025?

Das Spektrum verlassener Häuser in der Schweiz reicht 2025 von alten Stadeln, Rusticos und kleinen Chalets bis hin zu Alp‑ und Alphütten. Übliche Verwendungen sind: - Umbau zu einer Ferienwohnung oder zur touristischen Vermietung - Zweitwohnsitz / Chalet als Rückzugsort - Atelier, Werkstatt, Lager oder Hobbyraum (insbesondere bei Stadeln) - Selbstversorger‑ oder landwirtschaftliche Projekte in historischen Dörfern

Beachten Sie unbedingt frühzeitig Denkmalschutz‑ und Ortsbildauflagen: in charakteristischen Orten (z. B. traditionelle Rusticos) können solche Auflagen die Möglichkeiten zur Umnutzung und Renovation deutlich einschränken.

Wo finden sich solche Objekte und wie ist die Erreichbarkeit?

Verlassene Immobilien finden sich häufig in ländlichen und touristisch geprägten Tälern. Beispiele sind Regionen mit hoher Naturnähe und touristischer Nachfrage. Die Erreichbarkeit unterscheidet sich stark: - Viele Objekte sind per Auto erreichbar; - Alphütten sind gelegentlich nur zu Fuss oder per Helikopter zugänglich; - In einigen Regionen bestehen ÖV‑Anbindungen, was für touristische Vermietung von Vorteil ist.

Prüfen Sie die Erreichbarkeit (Wetterbedingungen, Winterzugang, Parkplätze, ÖV‑Haltestellen) bereits früh im Auswahlprozess — das wirkt sich auf Nutzung, Renovationsaufwand und mögliche Vermietbarkeit aus.

Orientierung zu Preisen und Einstiegskosten (ohne exakte Zahlen)

Die Preisspanne für verlassene und sanierungsbedürftige Häuser ist breit und stark von der Lage abhängig. Als grobe Orientierung reichen Angebote von niedrigen fünfstelligen bis zu mittleren sechsstelligen Beträgen, je nach Lage, Zustand und vorhandener Anschluss‑Infrastruktur. Konkrete Inserate schwanken stark; betrachten Sie Preisbeispiele als Ausgangspunkt für die weitere Recherche.

Wichtig: Preise, Ausstattung und Verfügbarkeit verändern sich schnell. Verlassen Sie sich nicht ausschliesslich auf historische Beispiele, sondern prüfen Sie aktuelle Inserate und fordern Sie Offerten an.

Marktentwicklung 2025: Nachfrage, Zinsen und Angebot

Im Jahr 2025 zeigt sich der Schweizer Markt für Bestandsobjekte moderat dynamisch: Angebot und Nachfrage haben sich in vielen Segmenten verschoben, Inserate bleiben teilweise länger online, und die Nachfrage nach charaktervollen Renovationsobjekten ist merklich gestiegen. Zu Jahresbeginn lagen die Hypothekarzinsen auf einem vergleichsweise moderaten Niveau, was Finanzierungs‑Gespräche erleichtern kann. Regionale Unterschiede sind deutlich — behalten Sie lokale Trends im Auge.

Wo und wie suchen: Plattformen und Taktiken

• Nutzen Sie spezialisierte Portale mit Filtern für Sanierungsobjekte (z. B. verbreitete Schweizer Immobilienplattformen).
• Abonnieren Sie Such‑Alerts/Early‑Access‑Benachrichtigungen, um früh informiert zu sein.
• Nehmen Sie frühzeitig Kontakt zu Maklern auf; manche inserieren exklusiv oder informieren registrierte Interessenten vorab.
• Planen Sie Besichtigungen mit Vorlauf und verlangen Sie im Vorfeld Grundbuchauszug, Pläne und Anschlussdaten.

Eine aktive Suchstrategie (Alerts, Maklerkontakte, Feldrecherche vor Ort) erhöht die Chance, passende Objekte aufzuspüren.

Praktischer Ablauf beim Kauf: empfohlene Schritte

Vor dem Kauf empfiehlt sich eine strukturierte Vorgehensweise: - Erste Besichtigung: Gesamteindruck, offensichtliche Schäden und Erreichbarkeit prüfen. - Zweite Besichtigung: zu anderer Tageszeit/Wetter, Nachbarschaft und Lärmpegel bewerten; fehlende Unterlagen anfordern. - Gemeinde/Bauamt konsultieren: Klärung von Umnutzungs‑ und Bauauflagen sowie Gewässer‑ oder Naturschutzbeschränkungen. - Bank/Finanzierung: Frühzeitige Erstabklärung und Bankbewertung einholen. - Dossier zusammenstellen: Grundbuchauszug, Pläne, Fotos und energetische Einschätzung. - Kaufabsicht kommunizieren und Reservationsmodalitäten klären; leisten Sie grössere Anzahlungen nur mit Bankbestätigung. - Notarielle Verschreibung/Grundbucheintrag als letzter Schritt vor der Eigentumsübertragung.

Diese Reihenfolge verringert Risiken und schafft Verhandlungs‑ sowie Planungssicherheit.

Finanzierungspraxis und Bankprüfungen

Banken fordern in der Regel ein vollständiges Dossier (Grundbuchauszug, Pläne, Fotos, Zustandsbeschreibungen) zur Bewertung des Objekts. Die bankseitige Einschätzung dient oft als Grundlage für Tragbarkeit und Kreditzusage. Neben Universalbanken gibt es spezialisierte Dienstleister und Makler mit Erfahrung bei Renovationsobjekten. Empfehlung: Holen Sie eine Bank‑Vorprüfung ein, bevor Sie verbindliche Zahlungen tätigen.

Renovationsaufwand, Energieauflagen und Notlösungen

Die meisten verlassenen Objekte benötigen umfassende Renovationen. Wichtige Aspekte: - Klären Sie im Vorfeld Denkmalschutz, baurechtliche Vorgaben und Anschlussbedingungen (Wasser, Abwasser, Strom). - Energetische Auflagen: Kantone haben Vorgaben zum Heizungsersatz und zu Energiesanierungen. In Notfällen sind zeitlich begrenzte Übergangslösungen möglich; meist müssen Behörden informiert werden und ein Zeitplan für die endgültige Umrüstung vorgelegt werden. - Planen Sie eine realistische Reserve für unvorhergesehene Mängel (Feuchtigkeit, statische Probleme, Erschliessung).

Ziehen Sie lokale Beratungsstellen (Baukommission, HEV, Fachplaner) hinzu, um kantonale Vorgaben zu interpretieren und praktikable Umsetzungsschritte zu finden.

Steuerliche und rechtliche Risiken

Beachten Sie das Risiko einer Einstufung als gewerbsmässiger Liegenschaftshandel: Häufige Transaktionen, kurze Besitzdauern, hoher Fremdfinanzierungsanteil, Einsatz von Fachwissen und systematisches Vorgehen können steuerliche Konsequenzen nach sich ziehen. Das Bundesgericht beurteilt solche Fälle restriktiv. Bei Unklarheiten sollten Sie frühzeitig steuerliche Beratung einholen oder Rücksprache mit dem zuständigen Steueramt halten.

Konkrete Handlungsempfehlungen für Ferienwohnung oder Zweitwohnsitz

• Definieren Sie Suchgebiet und Budget inklusive Renovationsreserve.
• Abonnieren Sie Such‑Alerts und kontaktieren Sie Makler mit Sanierungsfokus.
• Vereinbaren Sie zwei Besichtigungstermine und fordern Sie Pläne sowie Grundbuchauszug an.
• Klären Sie Umnutzungs‑ und Baubewilligungen mit Gemeinde/Bauamt vor der Kaufentscheidung.
• Holen Sie Bank‑Vorabklärungen und unabhängige Schätzungen ein.
• Prüfen Sie Energieauflagen, Denkmalschutz und mögliche Einschränkungen für touristische Vermietung.
• Lassen Sie steuerliche Folgen bei grösseren oder wiederholten Transaktionen prüfen.

Diese Schritte erhöhen die Planungssicherheit und reduzieren spätere Überraschungen.

Fazit

Verlassene Häuser in der Schweiz können 2025 attraktive Optionen für Ferienwohnungen, Zweitwohnsitze oder kreative Projekte darstellen. Entscheidend ist jedoch eine sorgfältige Vorbereitung: gründliche Besichtigungen, frühzeitige Abklärungen bei Gemeinde und Bank, klare Renovations‑ und Energiekonzepte sowie steuerliche Absicherungen. Nutzen Sie lokale Experten und eine strukturierte Vorgehensweise, um Chancen und Risiken realistisch einzuschätzen.

Quellen

• Raiffeisen Schweiz — Traumhaus gefunden: diese 6 Punkte sollten Sie nach der ersten Besichtigung beachten (2024). https://www.raiffeisen.ch/rch/de/wissen/wohnen/traumhaus-gefunden.html
• Hauseigentümerverband Zürich (HEV Zürich) — Magazin 05‑2025 (Recht, Energie und Marktentwicklungen). https://www.hev-zuerich.ch/hubfs/Magazin%20-%20Z%C3%BCcher%20Hauseigent%C3%BCmer%20-%20aktuelle%20Ausgaben/2025-05-DZHE.pdf

Hinweis zu Preisen und Angeboten: Preise, Finanzierungsoptionen und Verfügbarkeit variieren je nach Region, Anbieter und aktuellen Aktionen. Verifizieren Sie aktuelle Informationen stets bei lokalen Anbietern.

Hinweis zu Aktionen und Vergünstigungen: Angebote und Vergünstigungen können sich ändern und variieren je nach Standort. Es gelten die jeweiligen Geschäftsbedingungen.