Descubre cómo funciona la usucapión para reclamar casas abandonadas en España en 2025

Qué es la usucapión y cómo funciona para reclamar casas abandonadas

La usucapión es un mecanismo legal mediante el cual una persona puede adquirir la propiedad de un inmueble si lo posee como si fuera dueño, durante un periodo de tiempo determinado por la ley, sin que el propietario legítimo actúe para reclamarlo. En España, esta institución está regulada por los artículos 1930 a 1960 del Código Civil.

Existen dos tipos principales de usucapión para bienes inmuebles:

• Usucapión ordinaria: Requiere buena fe y justo título (un documento que aparentemente acredita la propiedad, aunque sea defectuoso). En este caso el plazo es:
• 10 años si el poseedor y el propietario están en el mismo lugar (entre presentes).
• 20 años si están en lugares diferentes (entre ausentes).
• Usucapión extraordinaria: No requiere ni buena fe ni justo título. Solo se exige la posesión pública, pacífica y continuada durante al menos 30 años, sin importar la existencia o ausencia del propietario.

En ambos casos, es esencial poseer el inmueble en concepto de dueño, es decir, actuar públicamente como propietario, por ejemplo realizando pagos de impuestos, realizadas reformas o alquilando la casa.

Requisitos para poder reclamar una casa abandonada por usucapión

Para que la usucapión sea válida y pueda originar la adquisición de la propiedad, deben cumplirse los siguientes requisitos fundamentales:

• Posesión en concepto de dueño: La persona que reclama la casa debe demostrar que ha actuado como propietario real, realizando actos propios de dominio como el pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), el mantenimiento, la rehabilitación del inmueble o la explotación económica (alquilarla).
• Posesión pública, pacífica y continuada: La ocupación del inmueble debe ser visible, sin amenazas ni violencia ni ocultamiento, y sin interrupciones legales durante el plazo correspondiente.
• Plazos establecidos: Según el tipo de usucapión (ordinaria o extraordinaria), se debe haber mantenido esta posesión durante 10, 20 o 30 años.

Cómo identificar que una casa está abandonada y quién es su propietario

Antes de iniciar un proceso para solicitar usucapión, es importante verificar si la casa está realmente abandonada y conocer quién es el propietario registrado. Las vías más fiables para esta verificación en España son:

• Registro de la Propiedad: A través de una nota simple, se puede obtener información oficial sobre la titularidad legal, cargas y gravámenes (hipotecas, embargos). Esta nota se puede solicitar online o presencialmente y suele tener un coste.
• Catastro: Proporciona datos sobre la ubicación, dimensiones y valor fiscal del inmueble, aunque no indica la titularidad.
• Ayuntamiento correspondiente: Puede informar si la vivienda está registrada como abandonada o en desuso, si tiene deudas fiscales o denuncias por motivos de seguridad o insalubridad.
• Inspección física y consulta a vecinos: Señales como ventanas rotas, falta de mantenimiento, ausencia de actividad, o testimonios de vecinos pueden apoyar la hipótesis de abandono.

Documentación y pruebas necesarias para reclamar la propiedad

Para presentar una demanda o iniciar un expediente notarial de usucapión se debe reunir una serie de pruebas que acrediten la posesión en concepto de dueño y durante el tiempo exigido:

• Recibos o facturas de pago de suministros (agua, luz), impuestos (IBI) y mantenimiento.
• Contratos de alquiler, contratos de obras o mejoras en la propiedad.
• Testimonios o declaraciones de vecinos o testigos que confirmen la posesión pública y pacífica.
• En casos de usucapión ordinaria, el justo título (por ejemplo, un contrato de compraventa defectuoso) y demostrar buena fe.
• Documentación gráfica o fotográfica que muestre la posesión continua.

Estas pruebas serán esenciales para que un juez o notario reconozca la posible adquisición de la propiedad por usucapión.

Procedimiento legal para reclamar una casa abandonada en 2025

En España, para solicitar la adquisición de un inmueble por usucapión se pueden seguir principalmente dos procedimientos:

• Demanda judicial de usucapión: Se presenta ante los tribunales una demanda solicitando la declaración de adquisición de la propiedad por prescripción adquisitiva. El demandante debe aportar toda la documentación y pruebas certificando la posesión y el cumplimiento de requisitos legales. El proceso puede durar varios meses o años, dependiendo del caso y la jurisdicción.
• Expediente de dominio ante notario (usucapión extraordinaria): Desde la reforma legal de 2015, es posible iniciar un procedimiento notarial para casos de usucapión extraordinaria con más de 30 años de posesión, siempre que no haya controversia con el propietario. El notario examina pruebas y, si considera que se cumplen los requisitos, declara la adquisición, lo que facilita posteriormente la inscripción registral.

Una vez finalizado el procedimiento y obtenida la sentencia judicial firme o el acta notarial, es recomendable:

• Inscribir la propiedad adquirida en el Registro de la Propiedad: Esto otorga publicidad y seguridad jurídica frente a terceros. Aunque la inscripción no constituye el derecho, sí es fundamental para proteger la nueva titularidad.

Aspectos legales relevantes sobre reclamar casas abandonadas

• Diferenciación con delitos: Entrar en una casa abandonada no constituye automáticamente el delito de allanamiento de morada, que protege domicilios habitados. Sin embargo, acceder sin autorización puede ser considerado delito de usurpación de bienes inmuebles. Por ello, es recomendable cumplir el procedimiento legal de usucapión en lugar de ocupaciones ilegales.
• Bienes de dominio público no son adquiribles: Los inmuebles declarados de dominio público son imprescriptibles y no pueden adquirirse por usucapión. Bienes patrimoniales de administraciones públicas que no sean dominio público podrían ser objeto de usucapión si se cumplen los requisitos.
• No existen restricciones para extranjeros: Los ciudadanos extranjeros pueden solicitar la adquisición por usucapión cumpliendo las mismas condiciones que los españoles.
• Posibilidad sobre partes o copropiedad: Se puede iniciar un procedimiento sobre una parte específica del inmueble o derechos asociados, siempre que se ejerza una posesión efectiva y en concepto de dueño.

Costes y duración aproximada del proceso en 2025

• Costes: Incluyen tasas para obtener notas simples en el Registro de la Propiedad (entre 10 y 20 euros), gastos notariales si se utiliza el expediente notarial, honorarios de abogados (no obligatorios pero recomendados) y posibles costes judiciales.
• Duración: La usucapión ordinaria o extraordinaria judicial puede tardar meses o años según el tribunal y la complejidad del caso. El expediente notarial suele ser más rápido si no existe oposición, con resolución posible en algunos meses.

Recomendaciones prácticas

1. Consulta siempre el Registro de la Propiedad y el Catastro para confirmar la situación del inmueble.
2. Reúne toda la documentación que acredite la posesión continua en concepto de dueño.
3. Evita ocupar ilegalmente la vivienda, dado que esto puede acarrear consecuencias legales.
4. Considera asesorarte con un abogado especializado en derecho inmobiliario y usucapión para apoyar el proceso.
5. Inscribe la propiedad en el Registro una vez obtenida la declaración por usucapión para proteger tu derecho frente a terceros.

Reclamar la adquisición de casas abandonadas en España en 2025 mediante usucapión es un procedimiento legal que contempla diversas condiciones y requisitos. Comprender esta figura jurídica brinda una perspectiva clara sobre cómo se regula la propiedad y cómo funciona la prescripción adquisitiva en el contexto del derecho inmobiliario español.

Fuentes

• https://usucapion.info/prescripcion-adquisitiva-espana/
• https://codigopenalespana.com/delito-allanamiento-de-morada/
• https://www.fotocasa.es/fotocasa-life/consultorio/como-puedo-saber-si-una-casa-esta-abandonada-o-tiene-dueno/ 

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